「市街化区域にある農地を買って、すぐに自分の店舗を建てたい」

「他人の農地を購入し、将来的に利用できるように名義を変えたい」

このように、「市街化区域内にある他人の農地」を買い取り（権利移動）、その上で「農地以外（宅地、施設など）」に利用目的を変更する場合に必要となるのが、農地法第5条の届出です。

5条届出は、農地法第5条の「許可」（市街化調整区域など）と比べて、行政の審査が「形式的」であり、手続きのスピードが速いことが最大のメリットです。

しかし、権利移動を伴うため、「許可なくして契約無効」という法的リスクは、許可手続きと同じく存在します。

本記事では、この5条届出を最短で完了させ、かつ売主・買主双方の権利を安全に守るための手続きの流れと、行政書士が実践する契約管理についても詳しく解説します。

1. 申請前に行うべき「5条届出」の法的診断と「契約無効リスク」の回避策

農地転用5条届出は、迅速な処理が期待できる反面、「契約無効」という不動産取引上最大の法的リスクを抱えています。

いまからこの複合的なリスクを診断し、回避するための事前プロセスについて解説します。

5条届出が適用される厳格な法的前提条件とメリット

農地法第5条の届出が適用されるには、以下の３つの条件をすべて満たす必要があります。

  1. 農地の所在地:
    • 都市計画法上の「市街化区域」内にあること。
  2. 権利の主体
    • 農地を譲り渡す者（売主）と、譲り受ける者（買主）がいること。
  3. 目的
    • 譲り受けた農地を、農地以外の目的に利用すること。

このうち、最も重要なのは「市街化区域」であることの確認です。

市街化区域であることの確認は、市町村の都市計画課で行い、届出前に必ずその根拠を確保します。

市街化区域の届出は、審査期間が即日〜数日と迅速であるため、事業計画を早期に実現したい場合に非常に有効です。

「許可なき契約は無効」という最大のリスクと停止条件付き契約の作成

農地法第5条の手続きは、許可であれ届出であれ、完了しなければ売買契約の「効力」は発生しません。

  • リスクの正体
    • 届出の受理前に代金（残金）を支払ってしまうと、万が一届出が不受理や不備で不受理が確定した場合、売買契約自体が無効となり、金銭返還を巡るトラブルに発展します。
  • 行政書士による回避策
    • 当事務所では、このリスクを回避するため、売買契約書に「本契約は、農地法第5条の届出が受理されることを停止条件として効力を生じる」という特約を明記した停止条件付き売買契約書をご案内いたします。
      これにより、買主の資金の安全を確保します。
      決済（残金支払い）と所有権移転登記は、届出受理後に行うことを徹底します。

売主側の権利関係確認と違反転用のチェック

権利移動を伴う5条届出では、土地の権利関係調査が不可欠です。

  • 相続未登記リスクの排除
    • 売主が亡くなった親の名義のままになっている相続未登記の農地を売却しようとするケースは多々あります。
      この場合、5条届出の前に、売主側で相続登記を完了させなければ、手続きを進めることができません。
      行政書士は、法務局調査を通じてこの権利関係の不備を発見し、売主側へ案内いたします
  • 違反転用の是正
    • 売主が過去に農地の一部を無許可で利用していた（違反転用）場合、その是正（復元）が完了するまで、届出は原則として受け付けられません。
      届出は形式審査が中心ですが、公図や登記簿と現地の状況が明らかに異なる場合、不受理となるリスクがあるため、事前に対処します。

2. 「届出書」作成の形式的要件

農地法第5条届出は「形式審査」が中心であるため、書類に不備がないこと（完璧であること）が迅速な受理の鍵となります。

ここでは形式審査をクリアするための書類作成技術と、契約書の準備について解説します。

届出書作成のポイント：「簡潔性」と「公的証明書との整合性」

届出書には、以下の情報を簡潔かつ正確に記述する必要があります。

  1. 転用の目的・事業内容
    • 転用後の利用目的（例：自己用住宅、駐車場、店舗など）を明確に記述します。
      特に、転用面積は、後の図面や登記簿と完全に一致していることが絶対条件です。
  2. 資金計画
    • 事業遂行の確実性を担保するため、工事費用等の概算と、その資金調達方法（自己資金、融資など）を記述します。
      届出とはいえ、経済的な裏付けは必須です。
  3. 工事の時期と転用面積
    • 着工予定時期と工事完了予定時期を明確に記述します。
      これらの情報が曖昧だと、計画の確実性がないと判断され、行政指導が入る可能性があります。

行政書士は、すべての添付書類と届出書との間で、氏名、地番、面積、資金、事業目的の5つの項目について、一点の矛盾もないよう徹底的なクロスチェックを行います。

この地道な作業こそが、形式審査を早期に通過させる鍵となります。

添付書類の厳格な「発行期限」管理

届出書に添付する公的証明書には、有効期限（発行から3ヶ月以内など）が定められています。

必須書類取得先主な注意点
届出書農業委員会所定様式売主・買主双方の押印をチェック。
登記簿謄本法務局発行から3ヶ月以内（自治体による）。
公図・地図法務局、市町村役場届出地を明示。
住民票市町村役場買主、売主それぞれのもの。

3. 届出受理後の「所有権移転」と「地目変更」までの最終プロセス

農地転用5条届出は、受理された瞬間から、法的な「所有権移転」の段階へ移行します。

ここでは、行政手続きの最終フェーズである、決済・登記から地目変更までのプロセスを解説します。

届出受理後の「決済・所有権移転登記」の確実な実行

届出書が受理されると、その受理通知書は売買契約の「停止条件」が成就したことの公的な証明となります。

  1. 受理通知書の交付
    • 農業委員会から届出受理の通知（または受理印の押された届出書の控え）が交付されます。
  2. 決済と登記申請
    • 買主は、この受理通知書をもって速やかに売主に残代金を支払い（決済）、法務局へ「所有権移転登記」を申請します。
      この決済と登記をもって、農地の所有権は売主から買主に完全に移転します。
  3. 専門家連携による安全な権利移転
    • この所有権移転登記は、行政書士ではなく司法書士の独占業務です。

転用工事中の行政手続きと「地目変更登記」の義務

所有権移転が完了した後も、転用事業全体を完了させるために、行政への報告義務と法務局での登記義務が続きます。

  • 工事着手届・完了報告書の提出
    • 転用工事に着手する前と、工事が完了した際に、その都度、農業委員会へ工事着手届および工事完了報告書を提出します。
      これは、届出された計画通りに転用が行われたことを行政に報告するための手続きです。
  • 最終ステップ地目変更登記
    • 工事完了報告が受理され、土地の現況が農地ではないと認められた後、最終的に法務局へ地目変更登記を申請します。
      この登記手続きは土地家屋調査士の業務となります。

代行依頼

農地転用5条届出は、手続き自体は迅速でも、「契約の安全管理」と「所有権移転登記の確実性」という、極めて重要な法的課題を含んでいます。

「安全に土地の権利を取得できるのか？」

「売主との契約内容に不安がある」

このような専門的な判断が必要な場面こそ、行政書士に依頼する最大のメリットがあります。

当事務所は、5条届出を専門とし、お客様の資金と権利を法的リスクから守り、最短で事業の実現までサポートいたします。

まずは、あなたの契約書や計画に潜むリスクを診断するため、初回無料相談をご利用ください。