農地転用5条許可の完全ガイド｜売買して宅地等へ！許可取得の絶対条件と手続きを行政書士が徹底解説

2025年12月1日 2025年12月1日

スマート行政書士事務所

「親から相続した農地を使わないので、売却して誰かに家を建ててもらいたい」

「資材置き場として農地を買いたいが、手続きが複雑でわからない」

「農地法の許可が降りないと契約が無効になると聞いたが、本当か？」

あなたは今、このような悩みをお持ちではありませんか？

農地を「自分のもの」から「他人のもの」へ権利を移し、さらに「農地」から「それ以外（宅地、駐車場、資材置場など）」へ姿を変える場合、農地法第5条の許可（または届出）が必須となります。

しかし、農地法は日本の法律の中でも特に規制が厳しく、専門的な知識なしに申請を進めると、「不許可」となり、計画が数ヶ月、あるいは年単位で遅れることも珍しくありません。最悪の場合、売買契約自体が白紙になるリスクすらあります。

この記事では、「農地法第5条許可」の仕組み、許可が降りるかどうかの判断基準（立地基準・一般基準）、そしてスムーズな手続きの流れまでを、どこよりも詳しく解説します。

この記事を読み終える頃には、あなたの農地活用計画が実現可能かどうかの道筋がハッキリと見えるはずです。

農地法第5条許可とは？3条・4条との違いと「権利移動＋転用」の法的定義

農地転用を考える際、最初にぶつかる壁が「3条・4条・5条」の違いです。

これらはすべて農地法に基づく手続きですが、目的と行為によって明確に区分されています。

第5条はその中でも「権利の移動」と「用途の変更」を同時に行う、不動産取引において頻繁に利用される転用です。

ここでは、第5条許可が必要なケース、不要なケースについて深掘りします。

1. 農地法第5条の定義：なぜ「5条」が特別なのか

農地法第5条は、以下のようなケースを想定しています。

「農地を農地以外のものにするために、これらの土地について所有権を移転し、又は地上権、永小作権、質権、使用貸借による権利、賃借権若しくはその他の使用及び収益を目的とする権利を設定し、若しくは移転する場合には、当事者が都道府県知事等の許可を受けなければならない。」（農地法第5条第1項より抜粋・要約）

つまり、第5条には2つの要素が組み合わさっています。

転用
- 農地を宅地、駐車場、道路、水路、資材置場、太陽光発電所などに変えること。
権利移動
- 売買、賃貸借、使用貸借などによって、使う人（権利者）が変わること。

この「二つの変更」が生じるのが第5条の特徴です。

例えば、「Ａさんが持っている畑を、Ｂさんが買って家を建てる」場合が典型的な第5条案件です。

一方で、「Ａさんが持っている畑を、Ａさん自身が駐車場にする」場合は、権利移動がないため「第4条」となります。

「Ａさんの畑を、Ｂさんが畑のまま買って耕作する」場合は、転用がないため「第3条」となります。

【農地法3条・4条・5条の比較表】

条文	行為の内容	典型的な例	キーワード
第3条	権利移動のみ	農家Aの畑を農家Bが買って耕作する	「農地 to 農地」
第4条	転用のみ	農家Aが自分の畑に自分用の家を建てる	「自分 to 自分」
第5条	権利移動＋転用	農家Aの畑をBが買って家を建てる	「農地 to 他人＆宅地」

2. 許可制と届出制の違い

第5条の手続きには、「許可」と「届出」の2種類が存在します。

この違いは、対象となる農地が「市街化区域」にあるか、「市街化調整区域（または非線引き区域）」にあるかによって決まります。

市街化区域の場合：「届出」でOK

市街化区域とは、都市計画法において「すでに市街地を形成している区域、または概ね10年以内に優先的かつ計画的に市街化を図るべき区域」とされています。

つまり、行政としては「ここはどんどん建物を建てて開発してください」というエリアです。

そのため、市街化区域内の農地を転用・売買する場合は、農業委員会への「届出」だけで済みます。

許可という重い審査ではなく、「転用しますよ」という報告に近い性質を持ちます。

通常、受理されるまでの期間は1週間〜2週間程度と非常にスピーディーです。

市街化調整区域・その他区域の場合：「許可」が必須

問題となるのは、「市街化調整区域」です。

ここは「市街化を抑制すべき区域」であり、原則として建物の建築などが制限されています。

日本の優良な農地を守るための最後の砦とも言える場所です。

このエリアで第5条を行う場合は、都道府県知事（指定市町村の場合は市長）の「許可」が必要です。

審査は非常に厳格で、後述する「立地基準」と「一般基準」の両方をクリアしなければなりません。

一般的に、皆様が行政書士に依頼される案件の9割以上は、この「許可」が必要な難しいケースです。

3. なぜ許可が必要なのか？日本の食料自給率と農地保護の観点

「自分の土地を売って何が悪いのか」と思われるかもしれませんが、農地法は個人の財産権よりも「国民の食料生産基盤の確保」という公共の福祉を優先しています。

農地は一度コンクリートやアスファルトで固めてしまうと、二度と元の肥沃な農地に戻すことは困難です（不可逆性）。

そのため、国は無秩序な開発（スプロール現象）を防ぎ、優良な農地を確保するために、第5条という高いハードルを設けているのです。

4. 無許可で行った場合のペナルティ（原状回復命令と罰則）

もし、許可を受けずに勝手に売買契約を結んだり、農地を埋め立てて資材置場にしたりした場合はどうなるのでしょうか？

契約の無効
- 農地法第5条の許可を受けない売買契約は、民法上も「無効」となります。
  所有権移転登記もできません。
  お金を払っても土地が自分のものにならないという、法的に非常に危険な状態になります。
工事の中止・原状回復命令
- 県知事等から工事の中止や、元の農地に戻すこと（原状回復）を命じられます。
刑事罰
- これが最も重い点です。
  「3年以下の懲役または300万円以下の罰金（法人は1億円以下の罰金）」という、非常に重い罰則が科せられます。

「バレなければ大丈夫」と考えるのは非常に危険です。

近隣住民からの通報や、農業委員による定期的なパトロール（利用状況調査）により、無許可転用は高い確率で発覚します。

発覚後の対応は通常の許可申請よりも遥かに困難になるため、最初から正規の手続きを踏むことが、結果として最短・最安のルートとなります。

5. 一時転用という選択肢

第5条は、完全に所有権を移して別の用途にする場合だけでなく、

「工事用道路として3年間だけ借りたい」

「残土置き場として一時的に借りたい」といった「一時転用」の場合にも適用されます。

一時転用の場合、契約終了後に必ず農地に復元することが条件となります（確実な復元計画と資金力の証明が必要）。

太陽光発電設備の下部を農地として利用する「ソーラーシェアリング（営農型太陽光発電）」も、この一時転用許可を更新していく形態をとります。

このように、農地法第5条は単なる「手続き」ではなく、民法、都市計画法、登記法が複雑に絡み合う不動産取引の要です。

次項では、さらに踏み込んで、この許可が「降りる土地」と「降りない土地」を分ける具体的な基準について解説します。

許可が降りる農地・降りない農地の境界線：立地基準と一般基準の完全解説

「私の持っている農地は転用できますか？」

この質問に対する答えは、実は農地の「場所」と「計画」の2つによって決まります。

農地転用の審査には、「立地基準（場所が良いか悪いか）」と「一般基準（計画が適切か）」という2つの大きな基準があります。

この2つを同時にクリアしない限り、許可証は発行されません。

ここでは、事前調査で必ずチェックする最重要ポイントを解説します。

ご自身の農地が許可の見込みがあるかどうかの自己診断が可能になりますので参考にしてみてください。

1. 立地基準：農地の「ランク」を知る

農地法では、農地の優良性や周辺環境に応じて、農地を5つの種類（区分）にランク付けしています。

これを「立地基準」と呼びます。

ランクが高い農地ほど転用は難しく（原則不許可）、ランクが低い農地ほど転用しやすくなります。

まずは、対象の農地がどの区分に該当するかを確認することがスタートラインです。

① 農用地区域内農地（青地）：原則不許可

通称「青地（あおち）」と呼ばれます。

市町村が定める「農業振興地域整備計画」の中で、今後10年以上、農業利用を確保すべき土地として指定されているエリアです。

特徴
- 非常に優良な農地。土地改良事業（ほ場整備など）が行われていることが多い。
判定
- 原則、転用不許可。
解決策
- どうしても転用したい場合、まずは市町村に対して「農振除外申請（のうしんじょがい）」を行い、青地指定を外してもらう必要があります。
  しかし、この除外申請は「代わりの土地がない」「地域農業に支障がない」など極めて厳しい要件があり、かつ年2回程度の受付で、完了まで半年〜1年かかる難関手続きです。

② 甲種農地：原則不許可

市街化調整区域内にある、特に良好な営農条件を備えている農地です。

特徴
- おおむね10ヘクタール以上の集団的農地、または土地改良事業等の対象となった農地など。高性能な農業機械が利用できるような、広くて四角い立派な農地です。
判定
- 原則不許可。
  例外的に許可されるのは、公益性が高い施設（病院や学校など）や、農業用施設などに限定されます。
  一般住宅や資材置場への転用はほぼ不可能です。

③ 第1種農地：原則不許可

良好な営農条件を備えている農地。

特徴
- 10ヘクタール以上の集団農地、土地改良事業等の対象地。
判定
- 原則不許可。
  ただし、甲種農地よりは例外規定が広く、例えば「集落接続要件（既存の集落に隣接しているなど）」を満たすことで許可されるケースがあります。
  一般の住宅建設などは依然として厳しいですが、行政書士の腕の見せ所となる区分です。

④ 第2種農地：許可される可能性あり

市街化が見込まれる区域内の農地、または生産性の低い小規模な農地。

特徴
- 鉄道の駅や官公庁から500m以内など、市街地化の傾向が著しい区域にある農地。
  または、生産力が低い農地。
判定
- 「農地以外の土地に代替することが困難」であれば許可。
  つまり、「なぜわざわざ農地を使うのか？周辺の宅地や雑種地ではダメなのか？」という理由（代替性の検討）を合理的に説明できれば、許可が降ります。

⑤ 第3種農地：原則許可

市街地の区域内または市街地化の傾向が著しい区域にある農地。

特徴
- 鉄道の駅から300m以内、上水道や下水道が整備されている区域など。
  周りがすでに家だらけになっている「虫食い農地」などが該当します。
判定
- 原則許可。
  一般基準さえ満たせば、高い確率で転用可能です。

2. 一般基準：計画の「確実性」と「周辺への配慮」

立地基準をクリアしても（あるいは第2種・第3種であっても）、安心はできません。

次に「一般基準」という審査が待っています。これは「本当にその事業ができるのか？」「周りに迷惑をかけないか？」を問うものです。

① 事業実施の確実性（資力・信用）

「とりあえず許可だけ取って、いつか転売しよう」という投機的な目的を排除するための基準です。

資金力
- 転用事業（土地の造成や建物の建設）を行うのに十分な資金があるか。
  預金残高証明書や融資証明書（融資見込証明書）の提出が求められます。
同意
- 土地所有者だけでなく、関係権利者（小作人など）の同意があるか。
他法令の許認可
- 農地法以外の許可（開発許可、建築確認など）の見込みがあるか。
  例えば、「家を建てたいが、接道義務を満たしていない土地」であれば、建物が建てられないため、農転許可も降りません。

② 被害防除措置（周辺農地への影響）

自分さえ良ければいい、という考えは通りません。

転用によって周辺の農地に悪影響を与えないことが求められます。

排水対策
- 宅地化すると雨水の浸透量が減り、排水量が増えます。
  これが周辺の田畑に流れ込んで冠水被害を出さないよう、適切な排水計画（側溝への接続や調整池の設置など）が必要です。
  水利組合の同意書が必要になるケースが大半です。
土砂流出・崩壊の防止
- 盛土をする場合、土砂が隣の畑に崩れ落ちないよう、擁壁（ようへき）や土留めを設置する計画が必要です。
日照・通風・耕作阻害
- 高い建物を建てることで隣の畑が日陰になり作物が育たなくなる、といった被害への対策が求められます。

③ 農地適正利用の確保（残りの農地はどうする？）

広い農地の一部だけを分筆して転用する場合、残った農地が狭すぎたり、形がいびつになったりして耕作できなくなるような計画は認められません。

残地も適正に営農できるような配置計画が必要です。

3. 実務における「立地基準」調査の重要性

私たち行政書士が依頼を受けた際、最初に行うのがこの「立地基準の調査」です。

具体的には、農業委員会の窓口に行き、「農地台帳」や「農振農用地区域図」を確認します。

最近では「eMAFF（農林水産省共通申請サービス）」の地図機能でも確認できる場合がありますが、微妙な境界線上の案件や、最新の変更情報は窓口でしか確認できないことも多いです。

ここで「青地」と判明した場合、正直にお客様に「少なくとも1年以上の期間と、追加の費用がかかります。それでも進めますか？」と提案する必要があります。

逆に「第3種」であれば、「比較的早く進められます」と回答できます。

この初期診断を誤ると、全ての計画が破綻します。

ご自身で判断せず、必ず専門家に調査を依頼することをお勧めします。

4. よくある「引っかかりポイント」

違反転用状態の解消
- 過去に無断で納屋を建てているなど、当該地や申請者の他の土地に「違反転用」がある場合、それを解消（始末書提出や追認許可）しない限り、新たな5条許可は絶対に降りません。
地元の同意（隣地・水利組合）
- 法的な要件ではありませんが、実務上、申請書に「隣接農地所有者の同意書」や「水利組合の同意印」が求められる自治体がほとんどです。
  ここで近隣トラブルがあると、ハンコがもらえず申請が出せないという事態に陥ります。事前の根回しが極めて重要です。

申請手続きの完全フローと必要書類

農地転用5条許可申請は、単に申請書を一枚出せば終わるものではありません。

事前相談から許可証の交付まで、多くのステップと膨大な書類が必要です。

ここでは、一般的な手続きの流れ（標準処理期間）と、漏れがちな書類について詳しく解説します。

1. 手続きの全体フローチャート（標準的なスケジュール）

申請の締め切りは、多くの自治体で毎月10日〜15日頃に設定されています（通称「締日（しめび）」）。

この締日に間に合うかどうかで、許可が降りるのが1ヶ月ズレ込みます。

【事前調査】（申請の1〜2ヶ月前）
- 現地確認、法務局調査（公図・登記簿）、農業委員会での要件確認。
- 「青地」かどうかの確認。
- 開発許可が必要かどうかの確認。
【事前相談・他法令調整】
- 開発許可が必要な場合、都市計画課との事前協議。
- 農業委員会事務局への事前相談書の提出（自治体による）。
【地元調整・同意取得】
- 隣接地権者への説明と同意書署名依頼。
- 水利組合、自治会長への説明と同意取得。
- ※ここが最も時間がかかり、精神的にも負担がかかるフェーズです。
【書類作成・収集】
- 測量図面の作成、資金証明の取得、計画図の作成。
【申請書の提出】（毎月の締日まで）
- 農業委員会へ提出。
  形式審査が行われ、不備があれば補正。
【現地調査・総会審議】（翌月上旬〜中旬）
- 農業委員による現地立ち合い調査。
- 定例総会での審議（許可相当かどうかの決定）。
【県知事への進達・許可】（翌月下旬〜翌々月）
- 農業委員会の意見を添えて県知事へ。
- 県での審査を経て、許可指令書が発行。
【許可証の交付】
- 行政書士が代理受領し、依頼者へお渡し。

2. 膨大な必要書類リスト

第5条許可申請には、以下のような書類が必要です。

これはあくまで「基本セット」であり、ケースによって追加書類が求められます。

許可申請書
- 指定様式。
  転用の目的、時期、資金計画などを詳細に記載。
土地の登記事項証明書（全部事項証明書）
- 3ヶ月以内のもの。
位置図・案内図
- 住宅地図など、場所が特定できるもの。
公図（写し）
- 法務局で取得。
  隣接地との位置関係を示す。
配置図（計画図）
- 建物、駐車場、排水設備などの配置を描いた図面。正確な縮尺が求められます。
資金証明書
- 自己資金の場合：銀行の残高証明書（通帳のコピー可の場合も）。
- 融資の場合：金融機関発行の融資証明書または融資見込証明書。
- ※見積書とセットで、「工事費＜資金額」であることを証明する必要があります。
事業計画書
- なぜその土地が必要なのか、どのようなスケジュールで行うかを文章化。
被害防除計画書
- 排水計画や土留め計画の詳細。
同意書・承諾書：
- 隣接農地所有者の同意書。
- 水利権者の同意書（水路を使用する場合）。
- 小作人がいる場合は、小作人の解約合意書。
その他：
- 法人の場合は定款や登記簿謄本。
- 住民票（申請者の住所が登記簿と異なる場合）。
- 開発許可証の写し（必要な場合）。

3. 5条申請特有の注意点：売主と買主の協力体制

5条申請は「権利の移動」を伴うため、申請者は「譲渡人（売主）」と「譲受人（買主）」の連名となります。

つまり、両方の実印と印鑑証明書が必要です。

よくあるトラブルが、

「売主が高齢で手続きに協力してくれない」

「書類を集めている間に売主が亡くなり、相続が発生してしまった」というケースです。

相続が発生すると、まず相続登記を完了させなければならず、手続きが数ヶ月ストップします。

5条許可申請は、「スピード勝負」です。

両者の意思が固まったら、速やかに手続きに着手する必要があります。

行政書士に依頼すべき決定的な理由とメリット

ここまでお読みいただき、「これは自分一人でやるのは大変そうだ」と感じられたかもしれません。

実際、平日日中に何度も役所に足を運び、近隣住民に頭を下げて同意をもらい、測量図面と整合性の取れた書類を作成するのは、一般の方には極めて困難です。

最後に、農地転用5条許可を専門家である行政書士に依頼すべき理由、そして当事務所が選ばれる理由をお伝えします。

1. 「見えないリスク」を事前に回避できる

最も恐ろしいのは、申請を出した後で「排水計画が不十分」「この土地はそもそも転用できない」と指摘され、不許可になることです。

当事務所では、受任前に徹底的な事前調査を行います。

役所の担当者と綿密に協議し、

「この計画なら許可が降りる」という確証を得てから申請に進みます。

無理な案件には正直に「難しい」とお伝えし、代替案（場所の変更や計画の縮小など）を提示します。

これにより、無駄なコストと時間を防ぎます。

2. 複雑な「地元調整」を代行・サポート

農地転用で最もストレスがかかるのが、近隣住民や水利組合との交渉です。

「昔からのしがらみで判子をもらえない」といったケースも多々あります。

当事務所は、第三者としての専門家の立場から、客観的かつ丁寧に事業計画を説明し、同意取得のサポートを行います（※紛争性がある場合は弁護士法に抵触するため対応範囲に限りがありますが、円滑な合意形成のための資料作成や説明補助を行います）。

あなたの農地活用、まずは「事前調査」から始めませんか？

農地法第5条許可は、ご自身の財産を有効活用するための重要なステップです。

しかし、その道のりは複雑で、落とし穴がたくさんあります。

「難しそうだな」と諦める前に、まずは専門家の知恵を借りてください。

当事務所では、初回無料相談を実施しております。

対象となる農地の住所（地番）さえ教えていただければ、簡単な机上調査（青地かどうかの確認など）はその場で行うことも可能です。

「この土地、売れますか？」

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その疑問を、確信に変えるお手伝いをさせていただきます。

お問い合わせは、お電話または下記のお問い合わせフォームからお待ちしております。

カテゴリー: 農地転用

タグ: 農地転用5条許可