農地転用5条届出の教科書｜市街化区域の農地売買を成功させる「契約実務」と「手続き」の全ノウハウ

「市街化区域内にある農地を購入して、アパートを建てたい」

「宅地造成業者として、農地を買い取って分譲地として販売したい」

「親族ではない知人の畑を買って、自分の家の駐車場にしたい」

もし今、このような不動産取引や事業計画をお考えなら、必ず直面するのが「農地法第5条の届出」という手続きです。

インターネット上には

「市街化区域なら届出だけで簡単」

「すぐに終わる」

といった情報が散見されます。

確かに、市街化調整区域における「許可」申請に比べれば、行政の審査期間は短く、ハードルは低いと言えます。

しかし、実際の所、 「5条届出は、農地法手続きの中で『金銭的リスク』が高い手続きである」ということを知っておく必要があります。

なぜなら、5条届出は単なる土地の利用変更（転用）だけでなく、他人の土地を買い取るという「権利移動（売買）」を伴うからです。

ここには、数百万、数千万円というお金が動きます。

もし、手続きの順序を間違えたり、書類に不備があって受理されなかったりすれば、契約そのものが無効となり、違約金問題や損害賠償請求に発展する恐れがあります。

また、農地法以外の法律（都市計画法や税法）の落とし穴にハマり、「買ったけれど家が建てられない」「想定外の税金がかかった」という悲劇も考えられます。

この記事では、5条届出のすべてを徹底解説します。

この長い記事を読み終える頃には、あなたの農地取得計画における「見えない地雷」がすべて可視化され、安全確実にゴールへたどり着くための地図が手に入っているはずです。

岡山県の農地転用サポート（岡山県で農地の売買をお考えの方へ）

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1. 【基礎編】農地転用5条届出とは？市街化区域について

まず最初に、農地法第5条届出という手続きの法的性質と、それがなぜ「市街化区域」においてのみ認められる特権的な制度なのか、そしてその裏に潜む法的リスクについて、深く掘り下げていきます。

ここを理解せずに「書類を出せばいい」と考えていると、根本的な部分で躓くことになります。

農地法第5条の定義と「3条」「4条」との決定的な違い

農地法は、農地を守るために非常に厳しい規制を敷いていますが、その規制は大きく3つの条文によって使い分けられています。

ここを混同している方が非常に多いので、まずは明確に整理しましょう。

• 農地法第3条（権利移動）： 「農地を農地のまま（耕作目的で）売ったり貸したりする」手続き。
  • 例：農家Aさんが引退するため、農家Bさんに畑を売る。
  • ポイント：買う人（Bさん）も農業従事者でなければならず、一般の個人や企業が許可を取ることは困難です。
• 農地法第4条（転用）： 「自分の農地を、自分で農地以外（宅地等）にする」手続き。
  • 例：自分の畑に自分の家を建てる。
  • ポイント：土地の持ち主は変わりません。使い方だけが変わります。
• 農地法第5条（転用目的権利移動）： 「農地を農地以外にする目的で、他人に売ったり貸したりする」手続き。
  • 例：Aさんの畑をBさんが買って、Bさんが家を建てる。
  • ポイント：「所有権の移転（売買）」と「用途の変更（転用）」がセットになった手続きです。

今回解説する「5条届出」は、まさにこの3つ目のケースです。

不動産業者が農地を買い取って分譲する場合や、個人が土地探しをして農地を購入しマイホームを建てる場合は、すべてこの「5条」に該当します。

3条との最大の違いは、「買う人が農家である必要がない」という点です。

誰でも（サラリーマンでも法人でも）買える可能性がありますが、その代わり「農地を潰して別のものにする」という計画がセットでなければなりません。

「とりあえず買っておいて、当面は家庭菜園にしよう」というのは5条ではなく3条の範疇になり、一般の方には許可が下りません。

この「目的の明確性」が5条の大前提となります。

なぜ「市街化区域」だけが「届出」で済むのか？ 都市計画法との密接な関係

次に、「許可」と「届出」の違いについて解説します。 通常、農地を転用（4条・5条）する場合、都道府県知事等の「許可」が必要です。

許可申請は審査期間が長く（1〜2ヶ月）、審査基準も「立地基準（場所が良いか）」と「一般基準（計画が確実か）」という厳しいチェックを受けます。

しかし、買いたい農地が「市街化区域」にある場合に限り、この許可が不要となり、農業委員会への「届出」だけで済むという特例があります。

【市街化区域とは？】

都市計画法において、「すでに市街地を形成している区域」および「概ね10年以内に優先的かつ計画的に市街化を図るべき区域」と定義されています。

つまり、国や自治体が「ここは街にしていく場所だから、農地を残すよりもどんどん宅地化してください」と推奨しているエリアなのです。

【メリット：圧倒的なスピード】

• 許可（調整区域）
  • 締切日が決まっており、審査期間は標準で4週間〜8週間。
• 届出（市街化区域）
  • 随時受付（または週単位締切）が多く、受理までの期間は標準で1週間〜2週間程度。

このスピード感は、不動産取引において極めて重要です。

住宅ローンの審査や、建築着工のスケジュールを組む上で、行政手続きの期間が短いことは大きなアドバンテージになります。

「届出だから審査がない」は大間違い！ 形式審査の厳格性と法的効果

ここで最も注意すべき誤解があります。

「届出だから、書類を出せば誰でも受理される」という思い込みです。

「届出」は「形式的要件が整っていれば受理しなければならない」とされていますが、逆を言えば「形式的要件が一つでも欠けていれば、絶対に受理してはならない」ということでもあります。

農業委員会の窓口担当者は、提出された書類を以下の視点で徹底的にチェックします（形式審査）。

1. 整合性
   • 届出書、契約書、登記簿謄本、図面の間で、面積や地番、氏名が一字一句違わず一致しているか。
2. 権限
   • 売主は本当に所有者か（相続未登記はないか）、代理人の委任状は正しいか。
3. 法令適合性
   • 農地法以外の法律（生産緑地法など）に抵触していないか。
4. 実態
   • 図面と現地の形状が一致しているか（あからさまな違反転用がないか）。

もし不備があれば、その場で突き返されるか、補正を求められます。補正が完了するまでは「受理」されません。

受理されなければ、いつまで経っても土地の引き渡しができず、着工もできません。

「届出だから簡単」なのではなく、「実質的な判断（許可）をしない分、書類の正確性がすべて」なのが5条届出の怖さです。

最大のリスク：「無許可（無届）契約の無効」という民法上の効力

農地法第5条には、恐ろしい法的効力があります。

「第5条の許可（届出）を受けないでした権利移転等の行為は、その効力を生じない」

これは、単に「役所から怒られる（行政罰）」だけでなく、契約そのものが「無効」になることを意味します。

例えば、あなたが売主と売買契約書を交わし、代金全額を支払ったとします。

しかし、その後に5条届出を出し忘れていた、あるいは何らかの理由で受理されなかった場合、どうなるでしょうか？

法律上、土地の所有権は移転しません。

売買契約は「なかったこと」になります。

売主が良い人ならお金を返してくれるかもしれませんが、もし売主がお金を使ってしまっていたり、行方をくらませたりしたら？

あなたは「他人の土地にお金を払っただけの人」になり、土地も手に入らず、お金も戻ってこないという最悪の事態に陥ります。

また、無断転用（届出をせずに勝手に工事をすること）には、「3年以下の懲役または300万円以下の罰金（法人は1億円以下）」という非常に重い刑事罰が科せられます。

「自分の土地を買ったんだから自由だろう」という理屈は、農地法には通用しません。

このように、5条届出は不動産取引の「成立要件」そのものであり、これを軽視することは重大な損失を負うリスクがあります。

2. 【実践編】失敗しない5条届出の全手順

基礎知識を理解したところで、いよいよ具体的な手続きの流れを解説します。

5条届出のプロセスは、単に役所に書類を出すだけでなく、法務局調査、売買契約、決済、登記、そして工事後の報告まで、一連の流れとして捉える必要があります。

ここでは、実務フローを、時系列に沿って詳細に解説します。ご自身で申請をやろうとしている方も、この手順だけは絶対に守ってください。

STEP 1：徹底的な事前調査（契約前の必須アクション）

売買契約を結ぶ前に、その土地が本当に「5条届出で転用できる土地」なのかを確定させます。

ここを飛ばして契約するのは自殺行為です。

1. 都市計画課での確認（市街化区域の確定）
   • 自治体の都市計画図を閲覧し、対象地が間違いなく「市街化区域」に入っているかを確認します。
     • 注意点
       • 土地が市街化区域と市街化調整区域の境界線（線引き）にまたがっている場合、手続きが極めて複雑になります。
         筆（土地）の一部だけが市街化区域でも、分筆しなければ届出ができないケースがあります。
2. 農業委員会での確認（生産緑地・農地バンク）
   • 生産緑地
     • 「生産緑地地区」に指定されている農地は、原則として転用できません。
       指定解除の手続きが必要ですが、これには数ヶ月〜数年かかる場合があります。
   • 農地バンク
     • 農地中間管理機構などを通じて貸借されている場合、その解約手続きが完了していないと売買も転用もできません。
   • 納税猶予
     • 売主が相続税や贈与税の納税猶予を受けている場合、転用した瞬間に猶予が打ち切られ、売主に巨額の税金＋利子税がかかる可能性があります。
       これを知らずに進めると、後で売主から「お前のせいで税金がかかった」と問題になるリスクがあります。
3. 法務局での確認（権利関係）
   • 登記事項証明書（謄本）と公図を取得します。
     • 所有者
       • 売主と登記名義人が一致しているか。もし名義人が先代（亡くなった親など）の場合、売買の前に「相続登記」が必要です。
     • 抵当権
       • 借金の担保に入っていないか。決済時に抹消できるかを確認します。
     • 地積測量図
       • 登記上の面積と実測面積に大きなズレがないか。

STEP 2：農地法5条届出用「売買契約書」の作成

ここが5条届出における最大のキモです。

一般的な宅地の売買契約書をそのまま使ってはいけません。

必ず以下の条文を盛り込んだ「停止条件付売買契約書」を作成します。

【特約条項の例】
「本契約は、対象地にかかる農地法第5条の届出が農業委員会に受理されることを停止条件として、その効力を生じるものとする。」
「万が一、届出が受理されなかった場合、本契約は白紙撤回とし、売主は受領済みの手付金を無利息にて買主に返還する。」

• 停止条件とは
  • 「〇〇（届出受理）が起きるまでは、契約の効力（所有権移転義務など）を停止させておく」というものです。
    これにより、受理されるまでは所有権は移転せず、受理された瞬間に自動的に効力が発生します。
• 所有権移転時期の明記
  • 「所有権は、売買代金の完済時かつ農地法第5条の届出受理時に移転する」とします。

STEP 3：必要書類の収集と届出書の作成

契約が整ったら、届出書類を作成します。

自治体によって様式は異なりますが、主な必要書類は以下の通りです。

1. 農地法第5条第1項第6号の規定による農地転用届出書:
   • 署名・押印
     • 売主（譲渡人）と買主（譲受人）の両方の署名・押印が必要です。
       売主が遠方にいる場合などは郵送のやり取りになるため、時間に余裕を持ちましょう。
   • 転用目的
     • 「自己用住宅」「建売住宅」「資材置場」など具体的に。
   • 転用時期
     • 着工予定日と完了予定日。
       受理予定日よりも前の日付（過去の日付）を書くと不受理になります。
2. 土地の登記事項証明書（原本）
   • 発行から3ヶ月以内。
3. 位置図（案内図）
   • 住宅地図などに場所を明示。
4. 公図（写し）
   • 法務局取得。申請地を赤枠で囲む。
5. 配置図（土地利用計画図）
   • 建物や駐車場、排水設備をどこに配置するかを描いた図面。
6. 住民票（個人の場合）または法人登記簿（法人の場合）
   • 買主の住所確認用。
7. 委任状
   • 行政書士に依頼する場合。

※
自治体によっては、「資金証明書（残高証明）」「隣接地の同意書」「土地改良区の意見書」などが求められる場合があります。
ここが「全国一律ではない」難しいところです。
必ず管轄の農業委員会の手引きを確認しましょう。

STEP 4：農業委員会への提出と受理

書類が揃ったら提出です。

• 提出方法
  • 窓口持参が基本ですが、郵送対応している自治体もあります。
• 受付締切
  • 随時受付の場合もあれば、「毎週金曜日締め、翌週水曜日交付」のようなサイクルが決まっている場合もあります。
• 補正対応
  • 窓口で記載ミスなどを指摘された場合、訂正印（捨印で対応可能な場合もあり）が必要です。
• 受理通知書の交付
  • 審査（形式審査）を経て問題なければ、「受理通知書」が交付されます。
    これが、農地転用の許可証代わりとなる最重要書類です。
    原本は再発行されないことが多いので、金庫に保管するレベルで扱ってください。

STEP 5：決済・引渡し・所有権移転登記

受理通知書を手に入れたら、いよいよ不動産取引の最終です。

1. 決済（残金支払い）
   • 銀行などに売主、買主、司法書士、不動産業者が集まり、受理通知書の原本を確認した上で、残金を支払います。
2. 所有権移転登記
   • 司法書士が法務局へ走り、所有権移転登記を申請します。
     この時、添付書類として「農地法5条届出の受理通知書」が必要です。
     これがないと登記官は登記を通してくれません。

STEP 6：工事着手と地目変更登記

土地が自分のものになったら、工事開始です。

1. 工事着手
   • 届出書に記載したスケジュール通りに着工します。
2. 地目変更登記
   • 家が建ち、土地の現況が「宅地」に変わったら、最後に法務局で「地目変更登記（畑→宅地）」を行います。
     これは土地家屋調査士の仕事です。
     • 注意
       • 住宅ローンの融資条件として「地目変更完了」が求められることがありますが、地目変更は「現況が変わってから」でないとできません。
         このタイムラグをどう埋めるかは、銀行との調整が必要です。

3. 【応用・リスク編】「届出だから簡単」は命取り！

ここまで読んで、「手続きの流れはわかった。これなら自分でもできそうだ」と思われた方もいるかもしれません。

しかし、現場では「マニュアル通りにいかない」ことが多々あります。

そして、そのイレギュラーに対応できずに大きな損害を被るケースも見てきました。

最後に「5条届出の落とし穴」となるトラブル事例と、専門家に依頼することで得られる具体的なメリットについて解説します。

トラブル事例①：開発許可（都市計画法29条）の「面積基準」トラップ

これは、広い農地（例えば600㎡など）を買って家を建てる場合に陥りやすい罠です。

農地法の届出はあくまで「農地法」の話。

しかし、土地の造成を行う場合、都市計画法上の「開発許可」が必要になることがあります。

• 原則
  • 1,000㎡以上の開発行為には許可が必要。
• 落とし穴
  • 多くの自治体（政令指定都市や中核市など）では、条例でこの基準を500㎡に引き下げています。

もし、あなたが「国の法律では1000㎡だから大丈夫」と思って600㎡の農地について5条届出だけを行い、造成工事を始めたとします。

すると、役所の開発指導課から「開発許可を取っていない！」と工事停止命令を受けます。

さらに悪いことに、農業委員会は「開発許可が必要な案件については、開発許可の見込みがない限り、農地転用の届出を受理しない（あるいは受理しても効力を保留する）」という運用をしていることが多いです。

つまり、開発許可の手続きを同時に進めていないと、農地転用届出もストップし、土地の決済もできず、すべての計画が数ヶ月単位で遅れることになります。

トラブル事例②：土地改良区（水利組合）の「決済金」請求

市街化区域であっても、その農地が「土地改良区（土改）」の受益地（エリア内）であるケースは非常に多いです。

土地改良区内の農地を転用する場合、農地法の手続きとは別に、以下の手続きと「お金」が必要です。

1. 地区除外申請
   • 「もう農業はやらないので、組合から抜けます」という申請。
2. 決済金（除外決済金）の支払い
   • これまでその農地のために整備してきた水路や施設の負担金として、1㎡あたり数百円〜数千円の決済金を支払わなければなりません。

広い土地だと、この決済金だけで数十万円になることもあります。

トラブルになるのは、「この決済金を売主と買主のどちらが負担するか」を契約時に決めていなかった場合です。

買主からすれば「売主が抜ける手続きをしてから渡すべきだ」、売主からすれば「お前が宅地にするんだからお前が払え」。

この押し付け合いで揉めに揉め、最悪の場合、契約破棄に至ります。

行政書士が入る場合、事前に改良区へ金額を照会し、契約書や重要事項説明書で負担区分を明確にします。

行政書士に依頼するメリット：それは「安全」と「時間」を買うこと

以上のリスクを踏まえた上で、行政書士に5条届出の代行を依頼するメリットは、単なる「代書」ではありません。

1. 契約段階からのリーガルリスク管理

私たちは申請書の作成だけでなく、その前段階である「売買契約書」のチェックから入ります。

停止条件、引渡し時期、改良区決済金の負担、公租公課の起算日など、農地転用特有の論点を漏らさず契約に反映させ、後日の紛争を予防します。

2. 他法令との「パズル」を解く総合調整力

都市計画法（開発許可）、土地改良法、生産緑地法、建築基準法など、農地転用に関わる全ての法律を俯瞰し、最適なスケジュールを組みます。

「開発許可が必要だから、先に測量を入れましょう」

「改良区への申し出は締切が早いので、契約前に済ませましょう」といった、プロジェクトマネージャーとしての役割を果たします。

費用対効果をどう考えるか

行政書士への報酬は数万円〜十数万円程度かかります。

しかし、もしご自身で手続きをして、書類不備で受理が2週間遅れたらどうなるでしょうか？

つなぎ融資の金利負担、建築業者の待機費用、仮住まいの家賃延長…。

そのコストは報酬額を軽く超えるかもしれません。

ましてや、契約トラブルで裁判沙汰になれば、その損失は計り知れません。

「数十万円の報酬で、数千万円の取引の安全を買う保険」と考えていただければ、決して高い投資ではないはずです。

最後に

農地転用5条届出は、あなたの新しい生活の基盤となる土地、あるいは大切な事業用地を手に入れるための、最初にして最も重要なステップです。

「届出」という言葉の軽さに惑わされず、その裏にある「取引の重み」を理解してください。

不動産仲介業者様からのご依頼はもちろん、個人のお客様からのご相談も大歓迎です。

「この契約書で大丈夫だろうか？」

「市街化区域だけど、何か規制がないか心配だ」

少しでも不安を感じたら、まずはご相談ください。

岡山県の農地転用サポート（岡山県で農地の売買をお考えの方へ）

1. 農地転用のご相談 農地に関するご相談をお伺いさせてください。 スマート行政書士事務所（〒701-1154 岡山県岡山市北区田益1370-1） お問い合わせContact スマート行政…

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