農地転用3条許可の完全バイブル｜農地売買・貸借の「審査基準」と「申請の罠」を専門家が解説

「田舎に移住して、広い畑で本格的に野菜を作りたい」

「家庭菜園が手狭になったので、隣の空いている農地を買い取りたい」

「実家の親が高齢で耕せなくなった田んぼを、自分の名義に変えて守っていきたい」

もしあなたがこのような状況にあり、インターネットで「農地転用 3条」と検索してこのページに辿り着いたのであればうれしく思います。

しかし、最初に一つだけ、行政書士として重要な訂正をさせてください。あなたがこれから行おうとしている手続きは、厳密な法律用語では「転用（農地以外にすること）」ではなく、「農地法第3条による権利移動（権利の設定・移転）」と呼ばれます。

「言葉なんてどうでもいい、許可が取れればいいんだ」と思われるかもしれません。

しかし、この「入り口」を間違えると、農業委員会への申請は門前払いされてしまいます。

なぜなら、農地法において「転用（家を建てる等）」と「権利移動（農地のまま人が変わる）」は、全く別の審査基準で動いているからです。

この記事を読み終える頃には、あなたの農地取得計画が「絵に描いた餅」なのか、それとも「実現可能な未来」なのかがハッキリと見えてくるはずです。

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1. 「農地転用3条」の誤解と真実｜なぜ農地を買うのはこれほど難しいの？

多くの人が「空き家を買うのと同じ感覚」で農地を買おうとします。

しかし、契約書にハンコを押しても、農地はあなたのものになりません。

ここでは、農地法第3条という法律が持つ「強力な規制」の正体と、なぜこれほどまでに手続きが厳格なのかについて深く掘り下げていきます。

「転用」ではない？ 第3条許可の正しい理解

まず、「農地転用3条」という言葉の矛盾を整理しましょう。

農地法は、大きく分けて以下の3つの許可に分類されます。これは日本全国どこでも共通のルールです。

• 第3条（権利移動）： 農地を「農地のまま（耕作目的で）」売買・貸借する。
  • 例：「Aさんの畑をBさんが買って、Bさんが野菜を作る」
  • ※今回のテーマはこれです。
• 第4条（転用）： 自分の農地を「農地以外（家・駐車場・資材置場など）」にする。
  • 例：「自分の畑に家を建てる」
• 第5条（転用＋権利移動）： 他人の農地を買って（借りて）、「農地以外」にする。
  • 例：「Aさんの畑をBさんが買って、Bさんが家を建てる」

つまり、あなたが「畑を畑として使いたい」なら、行うべきは「第3条許可」です。

もし心の中で「とりあえず安く農地を買っておいて、数年後に資材置き場にしたい」と考えているなら、第3条許可は絶対に下りませんし、それは「仮装耕作」として虚偽申請となり、処罰の対象になります。

第3条許可は、「あなたは本当に、将来にわたって農業を継続できる人（耕作者）ですか？」という「人」に対する審査なのです。

土地そのものの立地を見る4条・5条とは、ここが決定的に異なります。

なぜ許可が必要なのか？「農地法」の強力な規制

日本国憲法では財産権が保障されていますが、農地法はその例外として所有権の移動に強力な制限をかけています。

なぜ、所有者が「売りたい」と言い、購入者が「買いたい」と言っているのに、役所（農業委員会）の許可が必要なのでしょうか？

それは、農地が「国民の食料を生産するための限られた資源」だからです。

もし規制がなければ、投機目的で農地が買い占められたり、農業知識のない人が安易に取得してすぐに耕作放棄してしまったりするでしょう。

管理されず荒れ果てた元・農地（耕作放棄地）は、害虫の発生源となったり、ゴミの不法投棄場所になったりと、周辺住民や真面目に耕作している農家に多大な迷惑をかけます。

これを防ぐため、農地法3条は「この人に農地を任せても大丈夫か？」という厳しいフィルタリング機能を果たしているのです。

許可を受けずに結んだ売買契約は、民法上も「無効」となります。

つまり、代金を支払っても所有権は移転せず、登記も変えられないという、法的に非常に不安定な状態に置かれます。

これは「知らなかった」では済まされない、不動産取引における最大級のリスクです。

「ローカルルール」の存在に注意せよ

農地法は国の法律ですが、実際の審査を行うのは各市町村に設置された「農業委員会」です。

ここで重要になるのが、地域ごとの「運用の差」です。

• 締切日の違い
  毎月「10日締め」の自治体もあれば、「25日締め」のところもあります。
• 添付書類の違い
  基本書類は同じですが、「資金証明（残高証明書）」を必須とする地域もあれば、自己申告で良い地域もあります。
• 審査の厳しさ
  都市部の農業委員会では「本当に農業ができるのか？」を厳しく見ますが、過疎地域の農業委員会では「担い手が来てくれるなら」と、比較的柔軟に対応してくれるケースもあります（もちろん法的な要件は守った上で）。

インターネットで検索して出てきた情報が、あなたの住む地域（または農地がある地域）の農業委員会でそのまま通用するとは限りません。

必ず、その土地ごとの「最新の運用ルール」を確認する必要があります。ここを間違えると、何度申請書を出しても突き返されるという事態に陥ります。

2. 令和5年改正対応｜許可を得るための「4つの要件」と行政書士の攻略テクニック

「農地を買うには、最低でも50アール（5000㎡）の畑を持っていないとダメ」

このルール（下限面積要件）は、かつて新規就農を阻む最大の壁でした。しかし、令和5年4月1日の法改正により、この要件は全国一律で撤廃されました。

「じゃあ、誰でも簡単に買えるようになったのか？」と言うと、答えはNOです。

むしろ、面積要件がなくなった分、「中身（実質的な耕作能力）」の審査はより緻密になっています。

ここでは、最新の審査基準に基づいた「4つの要件」と、それをクリアするための具体的な記述テクニックを解説します。

① 全部効率利用要件：すべての農地を「本気」で耕せますか？

申請者が、今回取得する農地だけでなく、現在所有しているすべての農地を効率的に耕作できることが求められます。

ここでのポイントは「機械」と「労働力」と「距離」のバランスです。

• 機械・設備の保有状況
  • 1000㎡の畑を取得するのに「クワと鎌しかありません」では、効率的な利用とは認められません。
    少なくとも管理機（耕運機）や草刈機が必要です。
    「これから買います」という場合は、資金計画に計上し、購入予定機種まで具体的に書く必要があります。
• 通作距離（アクセス）の問題
  • 意外と見落とされがちなのが「自宅から農地までの距離」です。
    「東京に住みながら、北海道の農地を買って週末だけ通う」というのは、3条許可においては極めてハードルが高いです。
    「本当に毎週通えるのか？」「台風が来たらすぐに見に行けるのか？」と問われます。
    遠隔地の農地を取得する場合は、現地に親族がいる、あるいは現地の農家と管理委託契約を結ぶなど、物理的な距離を埋めるための合理的な説明が必須です。
• 不耕作地の有無（最大の落とし穴）
  • もしあなたが、すでにどこかに農地を持っていて、その一部が「耕作放棄地」になっている場合、新たな農地の取得は100%不許可になります。
    「まずは手持ちの農地をちゃんと耕しなさい」と言われるからです。

② 農作業常時従事要件：週末農業でも「150日」の壁を超える方法

原則として、申請者（または世帯員）が「必要な農作業に常時従事すること」が必要です。

具体的な指標として、農林水産省や多くの農業委員会は「年間150日以上」という目安を持っています。

ここで多くのサラリーマン兼業農家志望者が挫折します。

「週休2日（年間約104日）しかないのに、150日なんて無理だ」と。

【行政書士の攻略法：時間の積み上げとロジック】

しかし、諦めるのは早いです。

多くの自治体で、以下のような事情を考慮して柔軟に判断されるケースがあります。

1. 休日活用: 土日祝日の作業（年間約100日）。
2. 平日活用: 夏季の早朝（出勤前）や夕方の見回り・水やり時間を積み上げる。
3. 家族の協力: 平日の日中は、同居の親や配偶者が簡易な管理を行う。
4. 作物の選定: 「150日もかからない作物」であることを営農計画で示す。

営農計画書には、単に「野菜を作ります」と書くのではなく、「作付準備○日、播種○日、管理○日、収穫○日」といった詳細なシミュレーションを記載し、あなたのライフスタイルで管理が可能であることを論理的に証明する必要があります。

③ 地域との調和要件：自分勝手な農法は許されない

農地は、水路や農道を地域で共有しています。

そのため、「周辺の地域における農地の利用に支障を及ぼさないこと」が絶対条件です。

• 水利権と水路掃除
  • 水田をやる場合、地元の水利組合や土地改良区への加入は必須です。
    「水路掃除（井手掃除・江浚え）や草刈り（道作り）には参加したくない」という人は、農地を取得できません。
    申請前に、地元の水利組合長や集落の代表者に挨拶に行き、協力を取り付ける必要があります。
• 農薬トラブルと獣害対策
  • 「無農薬有機栽培をやりたい」という志は素晴らしいですが、周辺が慣行農法（農薬使用）で一斉防除を行っている場合、トラブルの元になります。
    また、電柵を設置する場合も隣地への配慮が必要です。
    「自分だけ良ければいい」という考えは、地域社会である農業の世界では通用しません。
    周辺農家とどう協調していくか、具体的な対策を記載する必要があります。

④ 下限面積撤廃の裏側：「投機」を疑われないために

面積要件（50アール以上）が撤廃されたことで、極端な話、10㎡の農地でも理論上は取得可能です。

しかし、農業委員会は警戒しています。「こんな狭い土地で農業経営が成り立つのか？ 本当は資材置き場にしたいだけではないか？」と。

小規模な農地を取得する場合ほど、「営農計画書（事業計画）」の密度が求められます。

「自家消費用として、年間これだけの野菜を作り、食費をこれだけ浮かす」といった家計的なメリットや、「直売所に出荷して年間数万円の売上を目指す」といった小規模なビジネスモデルを、数字で示す必要があります。

「面積が小さいから審査が甘くなる」のではなく、「面積が小さいからこそ、農業目的であることを厳しく問われる」と認識しましょう。

3. 失敗できない申請手続き｜標準スケジュールと必要書類マニュアル

農地法3条許可は、「申請書を出せば終わり」ではありません。

事前調査、書類作成、現地立会い、そして許可後の登記。これらが一つの線として繋がっていなければなりません。

特に農作物の作付け時期は待ってくれません。

「田植えに間に合わなかった」という事態を防ぐために、スケジュール管理は生命線です。

申請から許可までの標準タイムライン（約1ヶ月〜2ヶ月）

自治体によって締切日や処理期間は異なりますが、標準的なフローは以下の通りです。

1. 【Step 0】事前調査・相談（申請の1ヶ月前〜）
   • 法務局調査
     • 登記簿謄本、公図を取得し、権利関係や隣地境界を確認します。
   • 現地確認
     • 実際に現地へ行き、「草が生えていないか（耕作可能か）」「境界杭はあるか」「違反建物はないか」をチェックします。
   • 農業委員会事務局への事前相談
     • 「この土地を買いたいのですが」と窓口で相談します。
       ここで見込みがないと言われるケースもあります。
2. 【Step 1】申請書の提出（毎月10日〜25日頃締切）
   • 各市町村で定められた締切日までに提出します。
3. 【Step 2】書類審査・現地調査（申請締切の翌週頃）
   • 提出された書類をもとに、農業委員が現地を視察します。
   • ここで「耕作放棄地（藪）」の状態だと、「すぐに耕作できない」として不許可、あるいは取り下げを指導されます。
4. 【Step 3】農業委員会総会（翌月上旬〜中旬）
   • 月に一度開催される総会で、審議・決定が行われます。
5. 【Step 4】許可指令書の交付（総会の数日後）
   • 許可書を受け取ります。
6. 【Step 5】所有権移転登記（法務局）
   • 許可書を添付して法務局に申請し、名義変更完了です。

申請に必要な書類セット（全国共通の基本編）

個別の事情により増減しますが、基本セットは以下の通りです。

1. 農地法第3条の規定による許可申請書
   • 譲渡人（売主）と譲受人（買主）の実印または認印が必要です。
2. 営農計画書
   • 最も審査される書類です。
     「作物ごとの作付面積」「年間の作業スケジュール」「必要な農機具」「労働力の内訳」を詳細に記載します。
3. 土地の登記事項証明書（全部事項証明書）
   • 法務局で発行から3ヶ月以内のものを取得。
4. 位置図・案内図
   • 自宅から農地までのルートと距離を示した地図。
5. 公図の写し（法務局取得）
   • 隣接地との位置関係を示します。
6. 住民票の写し
   • 申請者が申請先の市町村外に住んでいる場合などに必要。
7. 耕作証明書
   • 重要：申請者が「申請先の市町村外」ですでに農業をしている場合、現在の住所地の農業委員会から「ちゃんと耕作しています」という証明書を取り寄せる必要があります。

行政書士だから知っている「現場の落とし穴」

マニュアルには載っていない、現場レベルの注意点があります。

• 「仮登記」のリスク
  • たまに「許可は後で取るから、とりあえず仮登記だけして代金を払う」という契約を見かけますが、これは極めて危険です。
    もし許可が下りなければ、本登記は永久にできず、売主が亡くなれば相続問題に巻き込まれ、お金も土地も失います。契約書には必ず「農地法3条許可を条件として所有権を移転する（停止条件付契約）」とし、決済は許可証受領後に行うのが鉄則です。
• 相続未登記の土地
  • 売主だと思っていた人が、登記簿を見たら「先代（おじいさん等）の名義」のままだった、というケースが多発しています。
    この場合、まずは売主側の相続登記を完了させなければ、3条申請はできません。
    この「相続整理」だけで数ヶ月かかることもあります。
• 農振除外・地区除外の履歴
  • 過去に何らかの目的で農業振興地域から除外されている場合、3条許可が複雑になることがあります。

4. 行政書士に依頼するメリット｜「代書」ではなく「安全を買う」という選択

ここまで読んで、「なんだか面倒くさそうだ」「自分でやるのはリスクが高そうだ」と感じた方も多いのではないでしょうか。

その直感は正しいです。

農地法手続きは、単なる書類作成代行ではありません。

売主、買主、農業委員会、そして地域社会との利害を調整する高度な業務です。

最後に、農地実務に精通した行政書士に依頼することで得られる、具体的なメリットを3つ提示します。

メリット1：「不許可」の履歴を残さない徹底的な事前診断

一度「不許可」の処分が下ると、その履歴は役所に残ります。再申請のハードルは極端に上がります。

当事務所では、申請書を作成する前に、法務局調査と現地調査、そして役所との事前協議を徹底的に行います。

「この条件では許可が下りない」と判断した場合は、正直にお伝えし、「どうすれば許可が下りるか（条件整備）」を提案します。

例えば、未登記の小屋があるならその処理をどうするか、草刈りが不十分ならどの程度までやるべきか、といった具体的なアドバイスを行います。

無理な申請をしてお客様に「不許可」という傷を負わせることは絶対にしません。

メリット2：審査員を納得させる「ストーリー」の構築

特に新規就農や小規模取得の場合、審査員は「本当にできるのか？」と疑ってかかります。

私たちは、お客様へのヒアリングを通じて、その熱意を「客観的な数字」と「論理的な文章」に変換し、営農計画書に落とし込みます。

「なぜこの土地なのか」「どうやって技術を習得するのか」「収益はどう見込んでいるのか」。

これらのストーリーが一貫している申請書は、農業委員の心証を良くし、スムーズな許可に繋がります。

特に「下限面積撤廃後」の申請では、この営農計画の質が合否を分けます。

メリット3：農地法の枠を超えた「契約・相続」のワンストップ対応

農地の売買には、契約書の作成や、許可後の所有権移転登記（司法書士との連携）が不可欠です。

また、売主側の相続問題が絡むことも多々あります。

当事務所は、単に3条許可を取るだけでなく、その前後にある法的手続きまでトータルでサポートします。

「農地を買った後のトラブル」を未然に防ぐ契約条項の作成など、法律家としての知見をフル活用してあなたの財産を守ります。

報酬・サービス内容について

農地法許可申請は、地域や難易度によって報酬額が異なりますが、専門家に依頼することで「時間の節約」と「安心」が得られます。

【主な対応サービス】

• 農地法第3条許可申請 フルサポート
  • 事前調査から書類作成、現地立会い、許可書受領まで全て代行。
• 農地売買契約書・使用貸借契約書作成
  • 「停止条件」などを盛り込んだ、後々のトラブルを防ぐプロ仕様の契約書を作成。
• 農地所有適格法人 設立サポート
  • 法人として農地を取得したい方向けのコンサルティング。

【農地取得をお考えの皆様へ】

農地法3条許可は、あなたの「農業への夢」を実現するための最初の関門です。

しかし、その門は正しい鍵を使わなければ開きません。

ネット上の古い情報や、不確かな噂を信じて自己流で進め、取り返しのつかないトラブルになる前に、まずは専門家の知恵を借りてください。

当事務所では、農地に関する初回無料相談を実施しています。

「この土地を買っても大丈夫か？」「自分の住む地域での手続きはどうなっているか？」

どんな些細な疑問でも構いません。

あなたの「本気で農業をやりたい」という想いを、私たちが法律の力で全力サポートします。

まずはお電話、または下記のお問い合わせフォームより、お気軽にご連絡ください。

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