宅建業免許を岡山で取得するには｜3つの要件と費用【行政書士】

不動産の売買や賃貸の仲介を仕事にするには、宅建業免許（宅地建物取引業免許）が必要です。岡山県内だけに事務所を置いて開業する場合は、岡山県知事免許を取得します。そして宅建業免許を取るために満たすべき要件は、大きく 3つ です。①独立した事務所があること ②専任の宅地建物取引士を置くこと ③営業保証金を供託する、または保証協会に加入すること。この3つを1つずつ確認すれば、「自社は今のままで免許が取れるのか」「どこを準備すればよいのか」がはっきりします。本記事では、岡山で許認可申請を専門に扱う行政書士が、3要件のポイントと、その場で確かめられるセルフ診断チェックリスト、費用・期間の目安、会社設立や建設業との兼業の進め方までまとめて解説します。

※ 免許の可否は事業者ごとの実態（事務所・人員・資金）で判断が分かれます。本記事は岡山県知事免許を前提とした概要です。最終的な判断は有資格者（行政書士）にご確認ください。

まず全体像｜宅建業免許とは・なぜ必要か

宅地建物取引業とは、宅地・建物の売買・交換、または売買・交換・賃貸の代理や媒介（仲介）を、反復継続して（＝業として）行うことをいいます。これらを事業として行うには、宅建業免許が必要です。自社が所有する物件を貸すだけ（自ら貸主）であれば免許は不要ですが、他人の物件の売買・賃貸を仲介する、分譲して売るといった場合には免許が要ります。

免許には2種類あります。

• 知事免許：1つの都道府県内にのみ事務所を置く場合。岡山県内だけで開業する多くの方はこちら（岡山県知事免許）。
• 大臣免許：2つ以上の都道府県に事務所を置く場合。

岡山県内に事務所を1か所構えて開業するなら、岡山県知事免許を申請します。次の3つの要件を、順に確認していきましょう。

要件①独立した事務所があること

宅建業の事務所は、継続的に業務を行える、独立性のある形態であることが求められます。具体的には、次のような点が確認されます。

• 独立した出入口があり、他の法人・他の用途のスペースと間仕切り等で明確に区画されていること。
• 事務机・固定電話など、継続して業務ができる設備が整っていること。
• 自宅の一室やレンタルオフィスの一区画でも、上記の独立性・専用性を満たせば認められる場合があります（具体的な可否は事前にご確認ください）。

つまずきポイント：自宅兼用やシェアオフィスは、「生活空間や他社と明確に分かれているか」が問われます。レイアウト図・写真の準備段階でつまずきやすいため、契約や内装を決める前にご相談いただくのが安全です。

要件②専任の宅地建物取引士を置くこと（5人に1人ルール）

宅建業の事務所には、専任の宅地建物取引士を置く必要があります。人数の目安は、その事務所で業務に従事する者おおむね5名につき1名以上（いわゆる「5人に1人ルール」）です。

• 「専任」とは：その事務所に常勤し、専ら宅建業の業務に従事していること。他社の常勤役員を兼ねる、遠方に居住して通勤が現実的でない、といった場合は「専任」と認められないことがあります。
• 本人が宅建士の場合：代表者ご自身が宅地建物取引士であれば、小規模な事務所では代表者が専任の宅建士を兼ねられるケースが多くあります。

つまずきポイント：専任性（常勤・専従）が最大の論点です。他社との兼務や非常勤だと要件を満たせません。人を採用して充てる場合は、採用スケジュールと免許申請のタイミング調整が必要です。

要件③営業保証金の供託、または保証協会への加入

取引の相手方（お客様）を保護するための「お金の備え」として、次のいずれかを行います。

① 営業保証金を供託する

法務局（供託所）に営業保証金を供託します。金額は本店（主たる事務所）1,000万円、従たる事務所がある場合は1か所につき500万円が加算されます。まとまった資金を供託で寝かせることになるため、開業時の負担は大きめです。

② 保証協会に加入する

宅地建物取引業の保証協会に加入する方法です。供託に代えて弁済業務保証金分担金を納めればよく、金額は本店60万円（従たる事務所1か所につき30万円）と、供託の1,000万円に比べて大幅に小さくなります。実際には、開業者の多くがこの保証協会への加入を選んでいます。

つまずきポイント：保証協会は分担金のほかに入会金・年会費等が必要で、加入審査・手続にも一定の期間がかかります。免許申請と並行して段取りを組むのがポイントです。営業保証金の供託・保証協会への加入手続そのものはご本人の手続となりますが、当事務所では免許申請に必要な書類面のご案内・整備をサポートします。

営業保証金1,000万円 vs 保証協会（分担金60万円）どちらを選ぶ？

開業時の資金負担で見ると、ほとんどのケースで保証協会への加入が有利です。

迷ったら、まずは保証協会加入を前提に資金計画を立て、個別事情があれば供託も含めて比較する、という進め方が現実的です。

自社は取れる？開業セルフ診断チェックリスト

次の項目に「はい」が並ぶほど、宅建業免許の取得がスムーズです。

• ☐ 岡山県内に、独立した出入口・区画のある事務所（予定地）がある
• ☐ 代表者または従業員に、宅地建物取引士の資格を持つ人がいる
• ☐ その宅建士は、この事務所に常勤・専任で従事できる（他社と兼務していない）
• ☐ 業務に従事する人数に対して、宅建士が「5人に1人以上」を満たせる
• ☐ 営業保証金1,000万円、または保証協会の分担金・入会金等の資金を用意できる
• ☐ （法人の場合）定款の事業目的に「宅地建物取引業」を入れている／入れられる
• ☐ 代表者・役員に、免許を妨げる事由（欠格事由）がない

「人（専任の宅建士）」「事務所」「資金（保証協会/供託）」のいずれかに不安が残った方は、その部分こそ申請の山場です。準備の順番を逆算してご案内します。

費用と期間（岡山県・知事免許の目安）

※ 金額・期間は時点や個別事情で変わります。最新の費用・期間は無料相談でお見積りします。

会社設立・建設業との関係（兼業・同時進行）

• 会社を作って始めたい方：法人で宅建業を行う場合、定款の事業目的に「宅地建物取引業」を入れておく必要があります。会社設立と免許要件を整合させ、設立 → 免許申請 → 保証協会加入の順でワンストップに進められます（会社設立は 法人・組合設立）。
• 建設業と兼業したい方：建設会社が不動産部門として宅建業免許を取得するケースにも対応します。建設業許可と宅建業免許の要件・更新期限を一元的に管理できるのが、許認可をまとめて任せる利点です（建設業は 建設業許可）。

取得した後｜5年ごとの更新と変更届

• 5年ごとの更新：宅建業免許は5年ごとの更新が必要です。更新を忘れると免許が失効し、再取得の手間がかかります。
• 変更届：専任の宅地建物取引士・代表者や役員・事務所の所在地・商号などが変わったときは、その都度変更届が必要です。
• 取得して終わりではなく、更新期限の管理と変更届の継続対応まで含めてサポートします（期限管理も一括でお任せいただけます）。

よくある質問（FAQ）

Q1. 宅地建物取引士の資格がなくても、宅建業免許は取れますか？

取得できる場合があります。免許の要件は「事務所ごとに専任の宅地建物取引士を必要数置くこと」であり、代表者ご自身が資格を持っていなくても、有資格者を専任として置ければ要件を満たせます。小規模な事務所では、代表者が資格を取得して自ら専任の宅建士を兼ねる方も多くいます。

Q2. 自宅やレンタルオフィスでも事務所として認められますか？

独立した出入口があり、生活空間や他社のスペースと明確に区画され、継続して業務ができる設備が整っていれば認められる場合があります。レイアウトや契約形態によって判断が分かれるため、内装や契約を決める前にご相談いただくのが安全です。

Q3. 営業保証金の1,000万円は、必ず用意しないといけませんか？

いいえ。保証協会に加入すれば、供託（本店1,000万円）に代えて弁済業務保証金分担金（本店60万円）で開業できます。開業時の負担を抑えられるため、多くの方が保証協会への加入を選んでいます（入会金等は別途必要です）。

Q4. 免許の取得までどのくらいかかりますか？

書類が整っていれば、岡山県知事免許でおおむね1〜2か月程度を見込みます。専任宅建士の確保や事務所の準備、保証協会の加入手続に時間がかかる場合は前後します（標準処理期間はおおむね30〜50日程度が目安）。

Q5. 建設業をしていますが、不動産部門として宅建業免許も取れますか？

はい。建設業を営む事業者が不動産部門として宅建業免許を取得されるケースにも対応します。建設業許可と宅建業免許の要件・更新期限をまとめて管理できるので、兼業をお考えの方こそ一括でご相談ください。

まとめ｜岡山で宅建業免許をお考えなら無料相談から

宅建業免許（岡山県知事免許）は、①独立した事務所 ②専任の宅地建物取引士 ③営業保証金の供託または保証協会への加入の3つの要件で決まります。難所は「専任の宅建士（人）」と「資金（供託か保証協会か）」。

開業時の負担を抑えるなら、多くの場合は保証協会への加入が現実的です。要件と書類が整えば、おおむね1〜2か月程度で免許の取得が見込めます。

「自分の事務所で免許が取れるのか」という段階から、まずは無料相談で確かめてみてください。会社設立や建設業との兼業も含め、開業の段取りをまるごとご案内します。